章節字數：3403 更新時間：26-08-31 07:02
“師傅，您幫我分析一下，我該怎麼經營通州這個根據地呢？”
“通州是北京最早通地鐵的郊縣，又有平穀線、8條地鐵、運河CBD規劃，而且土地廣袤平坦，是未來北京主要發展的方向，它的前景怎麼想象都不為過！
但是有一個弊端，它太受矚目，反而會束縛住它。
我是指它未來樓市的發展必定是調控的重災區，枷鎖重重。所以我建議你，將目光從通州轉向和它毗鄰的河北諸縣，比如有”北三縣”之稱的燕郊、大廠和香河！
再擴而大之，還可以關注廊坊的廣陽區和安次區。既能享受政策紅利，又不受調控枷鎖限製！”
王登科一拍**：“我明白了！
通州輻射北三縣和廊坊的廣陽區、安次區，就像大興輻射固安和永清，房山輻射涿州和淶水，延慶輻射懷來、涿鹿和赤城，密雲輻射豐寧和灤平，它們都是借京強縣，而樓市更是依托北京發展！
而且環京這13縣要修建”大七環”，串聯形成一條珍珠項鏈。那麼要在房地產行業創業，這便是首選之地！
另外，環京要建設的“京北新城”包括懷來和赤城，“京南新城”包括涿州，“京東新城”包括燕郊、大廠和香河，您占據的是京南新城，而我則可以占據京東新城作為我的根據地，大本營！
咱們師徒互為犄角，農村包圍城市，由環京而北京，由北京而全國！”
聽著王登科的思路一路跳躍，楊帆會心一笑。
“就中國的地理環境而言，有三條天然的分界線：
其一，大青山山脈，古代也稱陰山。
”敕勒川，陰山下，天似穹窿籠蓋四野，天蒼蒼，野茫茫，風吹草低見牛羊。”詩歌裏的陰山，就是塞北荒漠和草原的分界線。
其二，燕山山脈。
燕山是草原和中原的分界線。
張家口、古北口、喜峰口、碣石口、東方口等都是燕山的自然山口，這裏因此多風，氣溫會驟降！
而塞北朔風和漫天大雪被燕山阻隔，在燕山以南形成物產豐富的中原地區。
其三，秦嶺和淮河。
秦嶺和淮河是中原和江南的分界線。
”橘生淮南則為橘，橘生淮北則為枳”，可見氣候南北差異之大。
中國的這種地理格局明顯不同於美國。
美國的兩大山脈是阿巴拉契亞山脈和落基山脈，都是縱貫南北，因此極易形成寒潮和台風天氣。
而中國的山脈是橫亙東西，大青山山脈、燕山山脈、秦嶺和淮河層層阻隔，北部的寒潮天氣到了秦嶺和淮河基本沒有了，南部的台風天氣到了秦嶺和淮河也消弭殆盡！
因此，中國的地理氣候南北迥異，由此形成的語言、飲食、生活方式等也大相徑庭。
總體來講，中國的樓市以秦嶺淮河為界，可以分為南北樓市。兩地樓市，有明顯的區別。
北方以行政力量吸納經濟要素，主要資源集中在省會以上城市。
尤其是北京，就GDP而言，北方主要的城市群就是環首都經濟圈，而南方有長三角和珠三角。北京就像一個秤砣，以一己之力平衡了南北差距！
而在經濟要素上，北方主要依靠政府規劃和大基建來拉動經濟，這幾年提倡”三年大變樣”的大拆大建，還有地方喊出”強拆出一個新中國”的口號，都是源於此。
北方樓市，就是以北京和環首都經濟圈為風向標！
而南方，尤其長三角和珠三角地區主要以外貿、金融、科技等驅動，經濟要素不同，增長模式也不同，投資渠道也更加多元化！總體來說，南方城市對樓市的依賴程度明顯弱於北方。
若從業樓市，必選北京！”
聽楊帆一番分析，王登科心馳神往。北京！環首都經濟圈！這是一片創業的熱土啊！
“那北京的發展趨勢又是怎樣的呢？”王登科打蛇隨棍上，誓要把籠罩在自己創業夢想天空上的這層迷霧驅散！
楊帆呷一口茶水，如抽絲剝繭一般，娓娓道來：“北京及環首都經濟圈再擴大一些，就是政府常提及的”京津冀都市圈”，按照北京產業和科技的遷移方向，它可以分為四大圈層，並呈現出”孔雀東南飛、交通規劃旁、大七環邊、政策扶持區域”的發展規律。
第一圈層是”中央政務區”。
以後北京的四環內以中央政務區為主，會傾力打造中國版的”華盛頓”，也是京津冀都市圈的政治櫥窗。
第二圈層是”新北京城”，中心大概率設在通州。
由於北京的大城市病越來越明顯，而且為了啟動京津冀一體化，未來北京的政府機構、央企、科技企業、大學、醫院等大概率會搬遷到北京的四至六環之間，形成”新北京”。
北京城的西北方向是燕山山脈和太行山脈，有高山阻隔，地域狹窄，發展的空間小。
而且封山育林，是北京的生態涵養區，產業基礎薄弱。
在東南方向，尤其是通州，因為待開發的土地廣袤，地勢平坦，是連接河北和天津的橋頭堡，是發展的重中之重！
由此，北京城的發展勢必會形成一股”孔雀東南飛”的浪潮，政府也會在這一區域傾力打造中國版的”紐約”+”矽穀”，成為北京的經濟和科技聚集地。
第三圈層是距離北京天安門100公裏內的環京區域，即”大七環”的13縣，這其中燕郊、大廠、香河、廊坊、永清、固安、涿州等發展潛力最大，可以稱為”環京七雄”。
並且按照北京產業和科技的遷移方向，以上區域的發展呈現出一定的規律。
比如就”東南部”平原區的經濟發展勢頭而言，通州有運河CBD和8條地鐵規劃要優於大興，大興有首都第二機場和S4號線地鐵規劃又優於房山；因此，通州輻射的燕郊、大廠、香河、廊坊等區域的發展勢頭明顯好於大興輻射的永清、固安等區域，更好於房山輻射的涿州等區域。
第四圈層則是距離北京天安門100公裏以外的津冀區域，主要領導者是天津和石家莊。”
“也就是說，我們現在操盤的是第三圈層。這和我之前提出的”北京折疊”的三大物理空間的觀點不謀而合！”
“英雄所見，總是略同。哈哈哈！”
楊帆也難得地幽默一下。
王登科心空打開，如鯨吸牛飲，貪婪地汲取楊帆創業的思考和心得。有一種重開天地的感覺，太爽了！
“師傅就是師傅，”聽君一席話，勝讀十年書”啊！
我終於可以清晰地定位：我的根據地就是”環首都經濟圈”中的”北三縣”。
那麼，未來”環首都經濟圈”還有更大的發展空間嗎？”
“有！
如果把環京樓市按照高鐵或高速自駕距離劃分，可以粗略分為三個城市圈：
第一圈是”剛需圈”，在高鐵半小時或自駕1小時以內。
它必須滿足日常的工作、生活通勤的需要。
”環京七雄”中的燕郊、大廠、香河、廊坊、永清、固安、涿州，能夠滿足這類需求，樓市以剛需小戶型為主要產品類型。
第二圈是”改善圈”，在高鐵1小時或自駕2小時以內。
它以”5+2”的獨家生活方式為特點。
包括寶坻、武清、霸州、高碑店、淶水、懷來、涿鹿、灤平、興隆等區域，樓市以改善居住的中大戶型產品和投資產品為主。
第三圈是”旅居圈”，在高鐵1小時或自駕2小時以外。
它以旅居度假生活為特色。
產品多實行包租托管政策，包括秦皇島、宣化、崇禮、張家口等地，樓市以度假公寓和小別墅為主。”
“也就是說，目前環首都經濟圈僅僅在布局第一個”剛需圈”，而”改善圈”和”度假圈”遠未形成，未來還大有可為！”
“是的。”
“這個過程大概需要多長時間？”
“至少十年！”
“十年？十年！十年……”
王登科心中激蕩，創業百戰，用十年抓住北京環首都經濟圈騰飛的大勢，大有可為啊！
“那未來向全國進軍，又怎麼判斷一個城市是否可以操盤呢？”
“你小子這是要掏空我的家底，準備將來餓死師傅啊！哈哈哈！
我教你，我倒要看看未來十年你小子能成長為什麼樣子？
看一個城市是否值得操盤：
一看人口，人口大量湧入的城市可為。
二看產業，有支柱產業，能提供大量就業的城市可為。
三看規劃，尤其是大型機場、港口和軌道交通的興建。
尤其是軌道交通，城內有地鐵，城際有高鐵，地鐵和高鐵的結點是首選。而這個結點的地鐵或高鐵的等級越高，數量越多，它的操盤價值就越大！”
“怎麼才算是等級高呢？”
“比如地鐵，環線就比直線高級，換乘站就比普通站高級，普通站就比終點站高級；又比如高鐵，京滬線就比京津線高級……”
啪！啪！啪！王登科擊節讚歎，真是一場酣暢淋漓的”隆中對”啊！
未來十年，何去何從？
他已經心如明鏡。
師徒兩人又敘了一會話，王登科起身告辭。
剛邁出門口，王登科又折回來，用手摸一下下巴，和楊帆說：“師傅，有一句話我在心裏盤桓了很久，還是想提醒您一下！”
“什麼事？”
“大到一個國家，小到一個企業，它是有基因的。
比如：李世民通過”玄武門之變”，誅殺了李建成和李元吉，骨肉相殘，然後登上九五之位。
後來唐朝發生了一係列的宮廷政變，骨肉相殘，想必您都知道……”
楊帆若有所思：“這是基因裏的詛咒！以後，我會小心的。”
他也囑咐了王登科一句：“登科，好男兒誌在四方！以後我幫不了你什麼了，路要靠你自己去走。
你隻要記住，十年之內，不論樓市如何起伏震蕩，不要離開環首都經濟圈，不要離開住宅市場，你就一定能起！
等你羽翼豐滿之後，再走向全國，你就可以神擋殺神，佛擋誅佛！”
“好，師傅！就讓我們在環京樓市的頂峰相見！”
兩個人，兩隻手，狠狠懟了一拳。
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