章节字数：2425 更新时间：26-06-10 01:49
泰达国际广场是一座6层的商业综合体，30万平米，体量宏大！
面试室在商场后面写字楼17层，窗户正对着京杭大运河。下午的阳光有些刺眼，河面泛着层层粼光！
一个身形婀娜的女人推门进来，年龄和我相仿。她穿着女士职业套装，领口别着精巧的蝴蝶胸针，让整个人的气质活泼俏皮起来！
她脑后扎着马尾，马尾末梢沾着点阳光。
我正望着运河发呆。她递过来一杯水：“老板们一会儿过来，听说你骑单车走了半个中国？”
“哈哈，哪有，也就三分之一。”我是不吝啬在美女面前吹个牛的。我下意识看看自己的冲锋衣，不像来面试的。回来匆忙，没回老家取西装，在老弟那凑合一晚，就来了。
“敢问芳名？”
“燕飞。”
“”燕儿翩翩飞”，意味隽永又好听！”
姑娘拍拍我肩膀，“你还挺能整词，老母猪戴胸罩——一套一套又一套哈！”说完，聘聘婷婷走了。到门口扭头说：“你不一样，我看好你！”
面试开始，三个老总坐在沙发上，他们合伙成立了这家代理公司，包销冀东集团开发的商业综合体。
冯总下巴上留一小撮黑胡，有点文青，负责拿项目。
杜总戴一副金丝眼镜，自称“架构师”，统筹管理各代理项目。
宋总是个北京大妞，言谈飒爽，高我一头，有种邻家姐姐的亲切感，她负责泰达国际广场的营销。如果我入职成功，她就是我的顶头上司。
我知道这个宋总绝没有看起来那么简单，能上位的女领导都有超出同职位男领导的狠辣劲儿，她的柔风细雨让我不寒而栗！
杜总弹弹指尖的烟灰，问：“商业地产跟住宅不一样，你懂吗”
我掏出从南京带的手绘地图：“不懂！之前一直做住宅地产，我就根据我的所见所闻，胡言乱语了！
我理解商业是服务于人的，周围社区有多少人，这些人的购买力怎么样，决定了这个商铺，乃至这个商圈能不能火？
另外，商业还受制于地形：
比如北京商圈密集，是因为北京位于坦荡如砥的大平原上，可以像摊大饼一样，一圈一圈向外拓展，每个商圈除了覆盖周边地缘性客户，还可以将影响力边界推到很远的地方。
客户多，而且毕竟地铁网发达，往来便捷，就容易火！
而烟台城市受制于丘陵，只能沿着海边带状布局，它的商圈就不温不火，基本只能靠本区域的地缘性客户。
客户少，从城市两侧过来得做1-2个小时公交，太远了，也太慢了，生意就拉胯！”
三位老总愣了愣，我的视野开阔，思路犀利，他们都笑了。
宋总笑容可掬，问我：“如果你做泰达国际广场的经理，怎么营销？谈谈你的思路。”
我做住宅地产，思路清晰，轻车熟路，但是不知道方法是否适用于商业地产，略微思索，挑拣着说：“操盘的基本步骤是招聘、培训、梳理项目价值点、导客、杀客和跟进。
我看泰达这里案场团队人数不少，招聘、培训和梳理项目价值点这个环节可以略过。
另外，项目在平销，开盘准备也可以略过，我就谈谈刀客、杀客和跟进策略。
导客方面，我之前所在的公司，传统的媒体比如报纸、电视飞播和角标、条幅、道旗和高炮一概不做，只做派单和电开。
关于派单，可以利用寒暑假，招聘高中生和大学生成立一个派单团队，最有效的方法是插活车，就是红绿灯时在路口堵着车里有人的那种。
根据车的品牌可以判断车主的实力，通过堵住来往泰达国际广场的几条主干道，在十字路口设伏，用摇单页、敲车窗的方式可以把单页送给车主。车主拿到单页，当场就可以来看商铺。
这种方法成本最低，也最直接高效！
一个高炮年费10万，一版纸媒一期3-4万，派单员一天的工资100元就够了，这够30人派单团队10-30天的工资了。30人派单团队一个月工资预算9万。
至于单页200克重的手感不错，10万份也就3000块钱，这个成本几乎可以忽略不计。插活车是精准狙击客户，每人每天也就500份左右，30人派单团队一天的消耗量是1。5万份，10万份能发一个礼拜，一个月消耗40万份，也就1。2万！
这样推算，一个30人派单团队一个月总预算10。2万，三个月30。6万，但3个月可以撒出去120份单页，沧州市区才60万人口，如果算车主估计30万，相当于把沧州市轰炸了四遍。
这个宣传效果您觉得怎么样？
这还只是宣传，我预计派单带客每天能有30-50组，平均算40组，三个月能到访3600组客户，按照1%成交量。预计成交36组客户。
这个投入产出比，您觉得怎么样？”
宋总美眸泛光，仿佛老饕看见美食，想把我吞了。这些我都实操过，数据信手拈来，思路条分缕析，这个北京大妞惊艳了！
“电开有什么高见？”
“电开如果仅靠置业顾问”刨死尸”，有点大材小用，效率也低！
第一，借用先进工具。
派人搜罗沧州市各社区的业主电话、机关单位的通讯录、售楼处的来电来访，扫描成电子版。
然后用短信群发平台，每天发10万条。把回电的、回短信的客户梳理出来，再让置业顾问回电邀约，更高效！
第二，寒暑假，招聘大学生或高中生，成立电开团队。
10人左右就可以，每人每天500组电话，一天就5000组电开，一个月15万组电开，能把沧州市的有效客群都覆盖！
可以设标准话术，并安排置业顾问轮岗监督。
有意向客户，置业顾问直接接过来电话沟通。电开员说不清项目情况，都是临时工，也没必要培训太多，有值班的置业顾问精准狙击客户就够了。
置业顾问轮岗值班，同时自己也打电话。他们肯定乐意，也会认真监督，因为值班这天所有电开员邀约出来的意向客户都是他的。”
此时，无论是派单团队还是电开团队的这些玩法都没有，都是游兵散勇，不成气候。我这是携北京市场的先进打法回沧州市场降维打击来了！
宋总笑意更浓，继续追问：“再谈谈你的杀客和跟进策略……”
我把在北京市场学到的方法像竹筒倒豆子一样侃侃而谈。此刻，被按下暂停键的职业生涯开始快进，我肆意享受这属于我的高光时刻！
完事，冯总有股北京人劲劲儿的感觉，拍着我肩膀：“明天来上班。”
走出写字楼时，夕阳把京杭大运河染成了金红色。手机响了，是老何，他说：“桃花源清盘了！正定的项目还在推进，很快就有消息……”
我无所谓地应和，挂掉，心想：“我们终究是没有缘分，我心动了，也等待了，但是没有等到拨云见日的那一刻。”
沧州的风比石家庄干净，带着点运河边的潮气。我再次回到这片生我养我的土地，满心欢喜！
搜索关注 连城读书 公众号，微信也能看小说！或下载 连城读书 APP,每天签到领福利。
Copyright 2024 lcread.com All Rithts Reserved 版权所有，未经许可不得擅自转载本站内容。
请所有作者发布作品时务必遵守国家互联网信息管理办法规定，我们拒绝任何反动、影射政治、黄色、暴力、破坏社会和谐的内容，读者如果发现相关内容，请举报，连城将立刻删除！
本站所收录作品、社区话题、书库评论及本站所做之广告均属其个人行为，与本站立场无关。
如果因此产生任何法律纠纷或者问题，连城不承担任何法律责任。